Strona internetowa dziennika Rzeczpospolita, w swym dziale prawnym, poświęciła kilka ciekawych tekstów problemom z praktycznym funkcjonowaniem renty planistycznej (link tu ). Są to problemy obecne także w naszym Mieście.
Przypominam, że renta planistyczna to opłata za przekwalifikowanie gruntów jaką winni wnieść do kasy gmin i miast właściciele tychże gruntów, jeśli sprzedają je wcześniej niż w 5 lat po przekwalifikowaniu. Opłata ta – co zrozumiałe - ma być w założeniu uiszczeniem wkładu właścicieli gruntów do rozwoju nowopowstającej dzielnicy. Jednak sposób w jaki wkład ten określono dławi rozwój nowych dzielnic, bo utwierdza nawet biednych właścicieli w przekonaniu, że ziemi – nawet gdy przenosi im chroniczne straty - nie warto sprzedawać.
Renta planistyczna najczęściej skłania właścicieli do przetrzymywania działek przez 5 lat, tak by uniknąć w ogóle jej płacenia. (Nie znaczy to, że należałoby okres jej naliczania przedłużyć, np. do 30 lat, bo wtedy właściciele ziemi i tak nieskorzy do jej sprzedawania, zupełnie zarzuciliby plany jej sprzedaży czekając na zmianę ustawodawstwa, albo odkładając kwestię jej wykorzystania na pokolenie swych dzieci. Możliwe także, że wtedy mieszkańcy zaczęliby masowo buntować się przeciwko uchwalaniu planów zagospodarowania, bo w terenie nieobjętym takimi planami jednak można budować się, choć na znacznie mniej korzystnych warunkach – na przykład domy na bardzo dużych działkach jako siedliska rolne).
Kolejnym złym aspektem postępowania przy jej pobieraniu jest naliczanie renty dopiero po sprzedaży działek, co uniemożliwia właścicielom obliczenie opłacalności sprzedaży.
Przepisy polskiego prawa tworzą dodatkowe pole konfliktu między właścicielami ziemi a miastami i gminami - czyniąc z nich wrogów - poprzez nałożenie na samorządy obowiązku wykupu gruntu pod ulice, i zbrojenia i budowania ich w nowoprojektowanych osiedlach. To z kolei zniechęca samorządy do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania, i pozwala na dewastację przestrzeni nieobjętej planami, w którą – jak już pisałem - wchodzą wtedy inwestycje rozpoczynane w oparciu o nieskorelowane ze sobą pojedyncze rozprawy administracyjne (np. budowy przy drogach krajowych domostw z bezpośrednim wyjazdem na nie).
Jak można by uzdrowić dzisiejszą sytuację? Kierunek pożądanych zmian wydaje się być taki.
Po pierwsze - wkładem właścicieli ziemi w rozwój dzielnicy powinna być bezpłatna danina 10-15% swych gruntów na ulice, parkingi i place przekazywana samorządom w chwili uchwalania mpz (jak przy komasacji gruntów). Większość właścicieli zrozumiałaby ją i zaakceptowałaby. Takie barterowe rozwiązanie wyeliminowałoby z procesu ułożenia spraw między właścicielem a miastem czy gminą kontrowersyjnych rzeczoznawców.
Po drugie – należałoby utrzymać powinność realizacji uzbrojenia i wybudowania ulic przez samorządy tylko po wniesieniu częściowego wkładu finansowego na ten cel przez komitety sąsiedzkie nowych mieszkańców nowych dzielnic. Takie prawo umożliwiałoby kupującym ziemię wytargowanie się z pierwotnymi właścicielami o upust ceny działki, który dałby oszczędność wystarczającą w następnych latach na składki infrastrukturalne dla miasta czy gminy.
Takie rozwiązanie byłoby zgodne z polską mentalnością i z dawnym obyczajem.
Andrzej Dobrowolski